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リースバックとは
所有しているご自宅を売却して、資金を持って、そのままご自宅に賃貸でご自宅に住み続けることができるサービスです。
「住宅ローンの返済を終わらせたい」「老後の資金を確保したい」「事業資金としてまとまったお金が必要」など、リースバックをご利用される方は様々です。
ここでは、リースバックをする場合の売却価格の相場や家賃設定の仕組み等について、
解説していきます。
リースバックの売却価格の相場
リースバックで売却する場合、価格は一般的な市場価格の60%～70％程が一般的です。
リースバックの買取先として、個人投資家などのエンドユーザーから不動産業者等、
様々です。
エンドユーザーの場合、売却価格は市場価格に近い数字が見込めるかもしれませんが、
販売を開始してタイミング良く、すぐに買い手が見つかるかどうかは難しいところがあります。買い手が見つかるまでに半年以上かかるということも珍しくはありません。
その場合、買取ができる不動産業者に買取をしてもらうことが、
短期的に確実に資金化する方法なります。
そうすると、市場価格の60%～70％になるのが一般的です。
これは、不動産会社がある程度保有して収益物件として売却したり、
賃借人が退去した後にリフォームして再販したりする場合に、
かかる原価や必要経費を差し引いた最終的な想定価格を考えて価格設定をするため、
市場価格より下がってしまう傾向があります。
また、リースバックの場合、所有者と賃貸借契約を結び、賃借人がいる物件になります。
賃借人がいる投資物件は、市場価格より低く価格設定されるのが一般的です。
これは、普通賃貸借契約を結んだ賃借人の場合、基本的には賃借人が住み続けたいという意思があれば、更新して住み続けられることができるため、いつ退去するか分からない点からも、購入する側にとってはリスクとなり、価格に影響しています。
その他の理由として、居住用で利用する住宅ローンと不動産投資ローンでは金利の水準が異なる点も挙げられます。
住宅ローンは0.5%程のものもありますが、不動産投資ローンの場合、3%～4%程のものが一般的です。
買取る側の不動産会社からしてみると、融資を利用する場合は金利の高さも考慮する必要があり、市場価格より低く設定される要因となっています。
リースバックの賃料設定方法
リースバックの家賃の計算方法は積算法を用いられることが一般的です。
対象となる不動産の買取価格を決定し、それを基準に算出する方法です。
買取価格に期待利回りをかけ、それを12で割った金額から賃料が割り出されます。
[計算方法]
リースバックでの毎月の家賃＝買取金額×期待利回り(7%～13%)÷12
期待利回りとは、年間平均でどれくらいの利益を見込めるかを示す数値で、
これは不動産会社によって基準が異なります。
何年かけて購入した額を回収するかを基準に考えられます。
例えば、1200万円の不動産を10年かけて購入額を回収するように設定する場合は、
期待利回りは10％となり、年間120万円を回収することになります。
その場合の賃料は10万円となります。
不動産会社によって、期待利回りが高く設定されていたり、
良心的な会社は低めに設定されていたりと様々です。
また、買取価格が高い場合、それに伴って賃料も比例して高くなってしまうのが一般的なので、注意が必要です。
不動産会社によっては、買取価格をなるべく高く、賃料は低めに等の要望を聞いてくれる場合もあるかもしれないので、相談してみるのが良いでしょう。
弊社のリースバック査定では、お客様の要望をお聞きしながら、
納得のいくご提案をさせていただきますので、
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株式会社GAYA不動産が提供する「リースバックプレミア」
お客様のライフスタイルに合わせたプランをご用意！
①ゆっくり住み替えプラン
住み替えのための一時的なリースバックでもご利用も可能です。
その場合、期間を定めた契約「定期借家契約」になるため、
賃料のご相談も可能です。
②家賃優遇プラン-保証金取崩制度
保証金取崩制度を使って、売却金額の一部を敷金として
お預けいただくと、大幅に賃料を減額することも可能です。
通常、高く売却した場合、賃料も比例して上がってしまいますが、
この制度を利用すれば、高く売却しても、毎月の賃料を下げることが可能です。
➂買戻特約付プラン
弊社の買戻特約付プランでは1年以内の買戻しで「売却価格＋7％」で買戻しが可能です。
買戻しの場合の金額が売却金額＋10～15%が一般的なところ、低水準を実現しています。
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お気軽にご相談ください。
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