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執筆者の写真GAYA不動産

住宅ローン借り換えのメリット、 デメリットとは?



住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンの借り換えとは、現在契約しているローンから、他の金融機関が提供しているローンを契約し、現在のローンを一括返済して、ローンを切り替えることです。

毎月の返済額や利息額は金利の値で決まるため、借り換えをして金利が下がると返済負担額を減らすことができ、返済総額を数百万円単位で減らすことも可能です。

ローンの借り換えの場合、返済中の金融機関とは異なるところと契約を結ぶことになります。同じ金融機関内での借り換えは、基本的にすることができません。




住宅ローンの借り換えをするメリット

 

借り換えのメリットは借入金利を低くして利息負担を軽減できることや、

団体信用生命保険(団信)をより良い条件に見直しできる点等が挙げられます。


金利タイプには「変動金利」「全期間固定金利」「固定期間選択型」の3種類があります。

「変動金利」は返済途中に市場金利の変化に伴って金利や返済額の見直しが行われます。

「全期間固定金利」は借り入れから完済まで金利がずっと変わらない金利です。

「固定期間選択型」は5年や10年など一定期間の金利が固定され、期間が終わった後は、変動金利に切り替わります。


住宅ローン市場は金融機関同士の顧客の争奪戦になっており、市場の状況に合わせて、

住宅ローンは日々新しい商品が出ています。

住宅ローンの借り換えは最新の住宅ローンに借り換えをすることで、

サービスによっては金利が低くなったりとメリットがある場合があります。



固定金利から変動金利への変更

固定金利タイプで住宅ローンを借りている方は、変動金利タイプに借り換えることで借入金利を大きく引き下げられることがあります。

現在のところ、一般的に変動金利の方が固定金利よりも金利が低い状況が続いています。


しかし、変動金利の借り換えをしたとしても、状況によっては変動金利が上がり続け、変動リスクが生じてしまうことも考えておく必要があります。日本の今後の経済の状況を考えながら、リスクがあることも念頭において、選択する必要があるかと思います。


また、10年や20年等、固定期間中、固定金利のタイプで利用している場合、固定金利期間が終わって変動金利となる場合、新規で借りる方と比較して借入金利の引き下げ幅が小さくなり、変動金利の中でも高めの金利になってしまうことが多いです。


借り換えの場合、借り入れ中の住宅ローンを全額繰上返済するため、固定金利適用期間中のような金利の変更ができない時でも実行することができます。

金融機関によっては、新規顧客獲得のため、大幅に金利を下げた変動金利プランがある場合もあるので、選択するサービスによっては、有利な条件で利用できる可能性があります。



団体信用生命保険の保障の見直しができる

団体信用生命保険は団信と呼ばれています。

団信は、住宅ローンを借入れた人に万が一のことがあった場合、保険金によって住宅ローンが完済される保険です。

これまで団信の保障内容が死亡と高度障害が一般的でしたが、

現在は特約を付けて、がんや三大疾病(がん・心筋梗塞・脳卒中)、介護保障付きの団信など、

金融機関によって、様々な種類の団信も出ています。



また団信に特約をつける場合、住宅ローン金利に0.1〜0.3%程度を上乗せして保険料を支払うのが一般的ですが、金融機関によっては、金利の上乗せなく、団信がつけられる場合もあります。



住宅ローンを借り換えするデメリット

 

借り換えに関する手数料がかかる

借り換えする場合、借り換え先の金融機関に当たらに事務手数料や保証料等を支払う必要があります。また、当期関連の費用等もかかってきます。


具体的には下記のような費用内訳となります。


○住宅ローン完済にかかる手数料

繰り上げ返済手数料

~数万円

抵当権抹消登記費用

登録免許税:不動産1件につき1,000円        (土地と建物で2,000円)                司法書士への報酬:5~10万円 

※金融機関によって繰り上げ返済手数料は異なります。



○住宅ローン借り換え時にかかる費用

事務手数料

数万円~数十万円または借入金額0.1%~0.2%程

保証料

数万円~数十万円または住宅ローン金利に0.2%程上乗せ

印紙税

住宅ローンの借入金額に応じて2~6万円程

抵当権設定登記費用

登録免許税:借入金額の0.1%

司法書士への報酬額:5~10万円

※事務手数料と保証料は金融機関によって異なり、

 保証料がかからない金融機関もあります。



借り換えでは、元々ある住宅ローンの完済時の抵当権抹消の登記に加え、

新たに借入れる住宅ローンの抵当権設定登記も必要になります。

借り換え時の諸費用は数十万円程はかかることになります。

借り換えをする際の金利条件等がかなり良い場合には総合的に判断して良い結果となるかもしれませんが、諸費用の負担を差し引いてもメリットがあるかどうかを考える必要があります。



借り換え後に金利が上昇すると返済負担が増えることがある

変動金利は現在は低水準で推移していますが、

日本の経済の状況によっては、大幅な金利上昇も考えられます。

金利上昇によって、借り換えをしなかったときよりも金額負担が増える場合もあります。

今後の金利上昇の可能性等も含めて慎重に検討した方が良いでしょう。




住宅ローン控除の対象外になる可能性がある

住宅ローン控除の対象となっている住宅ローンの借り換えは、

借り換え後の住宅ローンの完済までの期間に注意が必要です。

借り換え時に完済までの期間が短くなり、完済まで10年未満になった場合、

住宅ローン控除の対象から外れてしまうので、期間についても確認が必要です。




借り換えができないケース

 

住宅ローンの借り換えができない場合もあります。

下記にあてはまる場合は借り換えができない可能性があります。


●健康状態に問題がある

●収入が減少した

●個人事業主や経営者になって収入が不安定になった

●転職後、勤続年数が短い

●信用情報に問題がある



「住宅ローンを見直したい」でも借り換えができないかもしれない場合、

「リースバック」がおすすめです。


金利が低い住宅ローンを借りている方やローン残高が少ない方などは、

住宅ローンを借り換えても、あまりメリットがない場合があります。


ローン残高が少ない方などは

「リースバック」を利用すると自宅を売却することで、住宅ローンは完済し、

残ったお金を資金として持つことができます。

また、売却後も賃貸契約で住み続ける事ができるので、

引っ越しなどの手間もなく、住宅ローンの借り換えよりも手続きは短い期間で済みます。


売却代金の一部を保証金として預けていただくことで、

毎月の賃料を抑えることができる「保証金併用型」を利用することもできます。

毎月の返済額を抑えたい方や変動金利を選択していて、今後の金利上昇等が不安な方などは

「リースバック」を検討されるのも、一つの手だといえるでしょう。






おわりに

 

「住宅ローンの借り換え」を検討するにあたり、

借り換えができないケースもあるので、借り換えを検討する場合には、

収入が安定しているうちに検討されるのが良いでしょう。

給与が下がったり、転職して日が浅かったり、事業を始めたばかり等の状況の場合、

借り換えができない場合もあります。

ご自分の状況と今後の経済動向、借り換えの目的等も含めて、

しっかり検討されるのが良いでしょう。手厚い方が良い」なら、新築住宅等、それぞれの希望に近い住宅はどちらなのか、じっくり考え比較検討されることをおすすめします。

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