【2026年最新】東京で家は「買う」べきか「借りる」べきか？異次元相場での正解

更新日：2 日前

「港区ならどこでも上がる」「不動産は持っておけば安心」……。そんな神話は、2025年までの話です。 2026年、二極化が加速する市場で「買ってはいけない物件」を掴んでしまうと、数年後の売却時に数千万円単位の損失を出すリスクがあります。

後悔しないために、以下のチェックリストを確認してください。

1. 「駅徒歩10分以上」の築古大規模マンション

かつては「静かな住環境」として好まれた徒歩10分圏外ですが、今の市場では致命傷になりかねません。

なぜNG？: 共働き世帯（パワーカップル）が主流の今、資産価値の絶対条件は「時短」です。特に再開発エリアから外れた「駅から遠い築古物件」は、賃貸需要も弱く、将来の出口（売却）で苦戦します。
2026年の基準: 都心なら「駅徒歩5分以内」が資産価値を維持するボーダーラインです。

物件価格ばかりに目が行きがちですが、ランニングコストの低すぎる物件には罠があります。

なぜNG？: 建設資材や人件費が高騰している今、積立金が安いということは、「将来必要な修繕ができない」ことを意味します。いざ外壁塗装やエレベーター交換の時期に、数百万円の「一時金」を請求されたり、スラム化が始まったりするリスクがあります。
チェックポイント: 長期修繕計画案を確認し、段階的に値上げが予定されているか（適切に運営されているか）を見極めましょう。

近年の異常気象を受け、買い手の意識は劇的に変わりました。

なぜNG？: 浸水リスクのあるエリアは、リセール時に銀行のローン審査が厳しくなる（＝買い手が付きにくい）傾向があります。また、火災保険料の値上げも続いており、維持コストの増大に繋がります。
2026年の傾向: 港区内でも「高台」と「低地」で価格差がさらに広がっています。資産性を守るなら「地盤」と「標高」は無視できません。

「都心が届かないから地方の駅前タワマンを」という選択は、投資としては危険です。

なぜNG？: 地方や郊外の新築タワマンは、地域のランドマークとしての価格（プレミアム）が乗りすぎています。中古になった瞬間に、周辺の一般的なマンション相場に引きずられて価格が急落する「新築プレミアムの剥落」が起きやすいのです。
鉄則: プレミアムが許されるのは、国内外の富裕層が買いに来る「港区・千代田区・渋谷区」などの超一等地限定と心得ましょう。