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今後ますます増える、空き家？！
空き家とは...
国土交通省は2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律によって、以下のように空き家を定義しています。
建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
具体的には、1年以上誰も住んでおらず、使用されていない状態の建物は「空き家」となります。誰も住んでいない状態であっても、電気、ガス、水道等を使用して、定期的に清掃等管理されている場合は、「空き家」にはなりません。
空き家になるとどんなことが考えられる？
①周辺環境を悪化させる
管理されていない空き家は放火や不法投棄、不法侵入などの犯罪の温床になりやすいうえ、
景観の悪化や害虫・害獣、異臭問題などで近隣トラブルに発展する場合があります。
また、倒壊の危険性や衛生上有害な空き家と判断されると、「特定空家」に認定され、
金銭的な負担がかかってきます。
②罰金
改善するよう命令があったにも関わらず、改善されない場合、50万円以下の罰金が課せられます。
➂解体費用
特定空家をそのまま放置しておくと、行政代執行が行われ、強制的に自治体が空き家の解体除去を行い、その解体費用は所有者に請求されることになります。
④固定資産税の軽減措置の解除
特定空家に認定されると、固定資産税の軽減措置がなくなるため、支払いが高くなります。
以上のように空き家になると、周辺環境の悪化に加え、金銭的な負担も大きくなると考えられます。
空き家になる可能性がある場合、どのような活用方法があるのでしょうか？
空き家活用法！7選
①戸建賃貸として貸し出す
空き家をそのまま貸すことができれば、
解体にかかる費用なども必要なく、毎月の賃料から収益を得ることができます。
戸建賃貸は供給量が少なく希少性が高いことから、高い収益性を見込まれます。
一度入居者決まると長く住み続けてもらえるため、安定性も高いといえます。
ただし、住宅街にある、賃貸需要があるエリアでは、入居者が見つかりやすいですが、
物件によっては入居者がつかずに、空室の状態が続いてしまう可能性もありますので、注意が必要です。
②シェアハウスとして貸し出す
部屋数が多い戸建だと、複数で共同で住むシェアハウスの方が活用に向いている場合があります。複数人に貸すことで、賃料収入の総額を増やせるメリットはありますが、
若者がターゲットとなるため、都市部、若者に人気のエリア等、立地の良さが重要になります。また、複数人で住むということで、人間関係のトラブル、入居期間が短くなる等のデメリットも考える必要があります。
➂民泊として貸し出す
2018年に民泊新法が施行され、規制が緩和され、個人で宿泊業を営むことができるようになりました。
ただし、民泊で人に貸せるのは1年に最大180日までという規定があります。
また、家主不在型事業者で民泊を行う場合は、国土交通省に登録されている住宅宿泊管理業者に委託して衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成等を行う必要があります。
④DIY賃貸として貸し出す
「DIY型賃貸借」とは、
国土交通省で基準が定められており、
借主の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件のことです。
国が積極的に推奨しており、空き家の有効活用として
「DIY賃貸」として付加価値をつけることで、借主・貸主双方にメリットがある
空き家問題を解決する方法として注目されています。
特に賃貸需要の高いエリアや都市部ではない地域の戸建の場合、
「DIY賃貸」という付加価値をつけることで、借り手が見つかりづらい地域でも、
借主が見つかる可能性が高くなります。
⑤自治体に貸し出して公的活用
自治体に活用してもらうという方法もあります。
空き家を避難所や備蓄倉庫として利用したり、
近隣の住民が集えるコミュニティカフェや図書館や公民館として空き家を活用したりする自治体もあります。
また、空き家を子ども食堂として活用することもできます。
自治体に直接連絡をして、どんな活用方法があるか相談してみるとよいでしょう。
⑥更地にして貸し出す
建物が老朽化している場合は、解体して更地にし、貸し出す方法があります。
更地にすると駐車場にして貸し出したり、土地が道路際であれば、コンビニエンスストアなどのテナントに貸し出す方法もあります。
太陽熱発電施設用の土地として貸し出すことも方法としてあります。
⑦売却する
賃貸に出したり、管理するのが難しかったり、また、賃貸需要があまり高くない地域に物件が位置している場合、売却するのも一つの方法です。
売却をすると、固定資産税等はかからなくなり、特定空き家に指定されるリスクや管理の負担もなくなります。
なお、売却する場合は、空き家を解体した後の「更地」を売却するほうが、家が建っている状態の「古家付き土地」よりも一般的に早く売却できる可能性があります。
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空き家を活用する具体的な方法を挙げてきましたが、
空き家問題を解消するための公的な制度もあります。
公的制度を活用したい場合は、自治体に相談してみるのも良いでしょう。
空き家バンク
空き家バンクとは地方公共団体が運営しており、
売りたい空き家や貸したい空き家の情報を登録して、買主や借主を探すマッチングサービスです。
空き家バンクは所有者と利用者をマッチングするのを目的としており、
条件交渉や契約はサポートしてもらえないのが一般的となっています。
空き家問題を解消する補助金や助成金
多くの自治体が補助金や助成金のサポート制度を用意しています。
どのような補助金や助成金があるのかみていきましょう。
空き家の「解体・撤去」に対する補助金
周辺環境に悪影響を及ぼす空き家の所有者に対して必要な措置をとるよう指導を行い、
今後の管理が困難という判断に至った所有者に対しては、
建物の解体・撤去を行う際の費用の一部を補助している自治体等もあります。
空き家の「改修」に対する補助金
ある自治体では、移住者・定住者に空き家を提供する人をサポートするための補助金を交付しています。空き家の所有者と移住者の両方が空き家バンクに登録していること、等
細かな条件はありますが、要件を満たせば、耐震工事および設備の改修等の補助を受けることができます。
空き家の「取得」に対する補助金
補助金の支給を受けるには、条件がありますが、
要件を満たせば、空き家を取得する移住者を対象に取得費の一部を補助している自治体もあります。
補助金の制度は都度、新しい制度が出来たり、内容が改正、廃止されることもあるので、
最新の情報を地方自治体の公式ホームページ等で確認すると良いでしょう。
おわりに
今回は空き家の活用方法についてみてきました。
国土交通省の調べによりますと、空き家の総数はこの20年で1.8倍に増加しており、
今後ますます、空き家が増えていくと予想されています。
すでに空き家を所有している方もいらっしゃるかと思いますが、
今後、空き家を所有することになる方もいらっしゃるかと思います。
そうなった時に具体的にどのようにしたら良いか、参考にしていただけたらと思います
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